前回の不動産投資を副業でサラリーマンはできるのか考えてみる。【収支実例有】では、不動産を取得してから、貸し出すまでのおおまかな流れを書きましたが、今回は、不動産を貸し出す際の注意点について書いてみます。
今回は２つのポイントに絞って書きます。
まず一つ目に
【家賃設定】についてです。
まず、保有している不動産を貸し出す際に、家賃を設定します。
その時に考えなきゃいけない事は
・最低でも、年間収支がプラスマイナス０以上になること
・保有不動産近辺の賃貸物件の相場はいくらか？
このあたりが重要になってきます。
年間収支がプラスマイナス０以上というのは、不動産を取得する前に自分なりに試算してかなり儲かるな。とか、まあまあ儲かるな。とか、ギリギリだなぁ。なんて考えて取得していると思うので大丈夫だと思うのですが、年間収支がマイナスになるようでしたら、賃貸に出すよりは売ってしまった方が良いかもしれません。
ただ、マイナス額がそこまで大きくなくて、必ずその物件の価値は上がる！という将来性を考えて保有しておくのは良いかもしれませんね。
年間収支を考える時に、忘れがちなのが【固定資産税】です。
固定資産税とは
課税対象は土地・家屋・有形償却資産である。このうち土地と家屋については登記簿等で実態を課税団体である市区町村が把握可能であるのに対し、償却資産については登記等により把握することが出来ない。この為申告により償却資産を把握し課税をする方式を取っている。自己所有ではない建物内に行なった造作については、地方税法第343条第9項[1]の規定を適用することを条例で規定している団体に限り償却資産として申告をする必要がある。（ウィキペディアより引用）
となっています。
難しく書いてありますが、要するに
あなたが１月１日の時点で保有している不動産の価値に対して税金をかけるから、その不動産がある市町村に払ってね！
ってことです。
この、固定資産税を計算にいれていない場合が多いのですが、僕の場合前回の記事の一件目の不動産に対してかかってくる固定資産税は年間で約１２万円です。
この金額については、１年ごとに変わってきます。
固定資産税は払わないわけにはいきませんから、必ず試算にはいれましょう。
次に、２つ目は
貸している物件に備え付けられている備品の修理はどうするのか？
という点です。
例えば「風呂釜」とか「エアコン」などですね。
このような備品が故障した場合
貸主が負担するのか？
それとも
借主が負担するのか？
こちらの件に関しては、原則貸主が修理費を負担します。
もちろん、借主がわざとだったり意図的に壊してしまった場合は借主が修理費を負担しますが、風呂釜やエアコンなどが壊れる原因はほとんどが経年劣化が原因となります。
経年劣化とは、年月が経つうちに製品の品質・性能が低下することですので古くなって壊れてしまった風呂釜やエアコンなどは貸主が修理費を払うことがほとんどです。
実際に、僕も貸している物件で去年、風呂釜を新しいものに取り替えたのですが、３０万円かかりました。
この様に、貸している物件の中の備品はいつ壊れるか分かりませんので、貸し出す際は注意が必要です。
広告を出さなくても、借主がたくさん来るような物件でしたら、風呂釜は無理ですが、エアコンやウォシュレットのような備品は最初から外しておいた方がいいですね。
と、ここまで不動産投資の注意点だけピックアップして書きましたが、実は、不動産を貸すと想像以上にうまみがあるのです。
それは、次回の不動産を貸すと想像以上においしい話で書きます。
